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Scheidung der Vermieter: Dreijährige Kündigungssperre bei Eigenbedarfskündigung entfällt bei innerfamilärem Eigentumswechsel

Trennen sich Ehegatten, wird in aller Regel neuer Wohnraum benötigt. Haben sie Grundbesitz, der aber vermietet ist, kann verständliches Interesse daran bestehen, dem Mieter zu kündigen, um die Fläche selbst zu nutzen. Dabei können sich besondere Fragen ergeben. Der Bundesgerichtshof (BGH) war deshalb damit beschäftigt, den Begriff der Familienzugehörigkeit klarzustellen, der vermieterseitig bei Eigenbedarfskündigungen Besonderheiten innehält.

Ein Ehepaar bewohnte seit Juli 2001 ein gemietetes Haus, dessen Vermieter es im September 2015 an seinen Sohn und dessen Frau verkaufte. Die beiden neuen Eigentümer lebten zwar bereits seit 2013 getrennt, wurden dann aber erst im Juli 2016 geschieden. Im Mai 2016 kündigten sie den in dem Haus lebenden Mietern zum Ende Februar 2018 und machten Eigenbedarf geltend. Die geschiedene Frau wolle nun mit den gemeinsamen Kindern und ihrem neuen Lebenspartner in das Haus ziehen, vor allem auch, weil es die Kinder dann deutlich näher zu ihrer Schule hätten.

Der Eigenbedarf sei zwar auch aus Mietersicht nicht zu beanstanden, doch beide machten geltend, dass ihnen wegen der Übertragung der Immobilie durch den ehemaligen Vermieter auf den Sohn und dessen (mittlerweile geschiedene) Frau eine dreijährige Kündigungssperre zur Eigenbedarfskündigung zustünde. Dagegen wandten die jetzigen Vermieter ein, dass diese Frist nur im Normalfall gelte. Da es sich hier aber um dieselbe Familie handelte, innerhalb derer die Immobile im Eigentum wechselte, entfalte diese Sperre keine Geltung. Doch dagegen - man ahnt es - warfen die gekündigten Mieter ins Feld, dass dies nach der Scheidung von der Frau nicht mehr der Fall sei.

Falsch, so der BGH. Bei der Familienzugehörigkeit verhält es sich nämlich wie beim Zeugnisverweigerungsrecht in Prozessen. Wenn es einmal besteht, geht es nicht mehr verloren - nicht durch Trennung und auch nicht durch Scheidung. Wegen der damals bestehenden Ehe gehörten sowohl die aktuelle Vermieterin als auch der ehemalige Vermieter zur selben Familie. Deshalb bestand auch kein dreijähriger Kündigungsschutz nach der Veräußerung. Die Mieter mussten gehen, wobei der BGH ihnen eine Räumungsfrist bis Ende 2021 einräumte.

Hinweis: Der Fall zeigt, wie diffizil es auch dann werden kann, wenn bei den sich trennenden Ehegatten selbst eine seltene Einigkeit besteht.


Quelle: BGH, Urt. v. 02.09.2020 - VIII ZR 35/19
zum Thema: Familienrecht

(aus: Ausgabe 01/2021)

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